La gestion des travaux au sein d’une copropriété peut souvent être une source de conflits impactant le bon déroulement de la vie en communauté. Cette gestion est encadrée par des délais de prescription spécifiques, dictés par la loi et la jurisprudence.
Comprendre ces délais est essentiel pour les copropriétaires, les syndics et tous les acteurs impliqués dans la prise de décision et l’exécution des travaux. C’est pourquoi dans cet article, nous allons explorer en détail les différentes prescriptions applicables aux travaux en copropriété, ainsi que leurs délais, règles et exceptions.
Les 3 délais de prescription pour des travaux irréguliers en copropriété
L’article 42 du 10 juillet 1965 a fixé trois types de délais de prescription en fonction de la démarche envisagée :
- 1 mois : C’est le temps dont dispose un copropriétaire pour contester la décision de l’assemblée générale. Il possède dès lors un mois, à compter de la date où l’assemblée a statué, pour remettre une lettre recommandée notifiant le procès-verbal. Jusqu’à peu, cette période était de deux mois.
- 5 ans : C’est le délai de prescription qui a été modifié dans la réforme de la loi Élan. Ce délai concerne les actions personnelles entre copropriétaires. Un copropriétaire ou un syndicat dispose aujourd’hui de 5 ans pour entamer une procédure juridique contre des travaux sans autorisation.
- 30 ans : C’est le délai de prescription le plus long. Il s’adresse aux cas où l’action n’est pas personnelle selon le texte de loi. Ces actions non personnelles concernent tout ce qui n’est pas directement liées aux droits et obligations personnels des copropriétaires entre eux. Ce délai de prescription est ainsi celui applicable en cas de litiges relatifs à la propriété des parties communes de l’immeuble ou encore de contestations sur la validité des règlements de copropriété.
Pour rappel, les actions personnelles qui sont soumises à un délai de prescription de 5 ans sont les suivantes :
- Les litiges concernant le recouvrement des charges de copropriété impayées par un copropriétaire.
- Les demandes de remboursement de dépenses avancées par un copropriétaire pour des travaux ou des frais liés à la copropriété.
- Les poursuites pour dommages et intérêts en cas de préjudice causé par un copropriétaire à d’autres résidents ou copropriétaires de l’immeuble.
- Les actions en justice liées à des décisions prises lors des assemblées générales de copropriétaires, telles que des décisions de travaux ou de rénovation affectant directement les droits ou les intérêts d’un copropriétaire.
- La stat’ Cible Énergie : Près de 70% des affaires de copropriété portées devant les tribunaux sont des cas d’impayés.
Quels sont les risques encourus pour des travaux sans autorisation en copropriété ?
Selon la Cour de Cassation, la sanction en cas de travaux non autorisés est la remise en état des lieux comme ils l’étaient auparavant. Cette règle précise qu’elle s’applique même dans les cas où les travaux réalisés n’impactent que peu l’aspect extérieur ou n’engendrent aucun préjudice.
Si vous réalisez des travaux sans autorisation dans votre logement, le syndic est en droit de saisir le tribunal judiciaire de votre ville pour demander l’annulation ou la démolition des travaux réalisés. Il dispose de dix années pour demander ce recours.
Les travaux concernant les parties privatives de l’immeuble, n’ayant pas de répercussions sur les parties communes et n’altérant pas l’aspect extérieur du bâtiment, ne nécessitent pas d’autorisation pour être menés à bien.
Vous pouvez donc tout à fait installer une mezzanine dans votre appartement, remplacer les joints de vos fenêtres ou encore changer le revêtement de votre sol sans pour autant devoir demander l’autorisation de la copropriété. En revanche, vous aurez besoin d’une autorisation de votre syndicat si vous souhaitez réaliser un ravalement de façade ou changer la couleur de vos volets.
Quel est le délai de prescription pour des travaux en copropriété ?
Dans la continuité de la loi Alur, la loi Élan a défini le délai de prescription applicable en matière de copropriété à 5 ans. Ce délai s’aligne ainsi sur celui de droit commun que l’on peut retrouver dans l’article 2224 du Code Civil. Cette période de 5 ans commence à compter du jour où la copropriété a pris connaissance des travaux à entreprendre.
La réforme de la loi Élan
Parmi les réformes mises en œuvre, on trouve une modification des délais de prescription en droit de la copropriété, en particulier en ce qui concerne les actions personnelles.
Du 10 juillet 1965 au 24 novembre 2018, la loi prévoyait les délais de prescription suivants pour la copropriété :
- Actions personnelles : Le délai de prescription pour le recouvrement des charges, frais, litiges, ainsi que les contestations et les demandes de modification ou d’annulation était de 10 ans.
- Procès-verbal : La notification du procès-verbal d’assemblée générale doit être notifiée dans un délai de 2 mois à compter de la date de la dernière assemblée générale.
Au 25 novembre 2018, le délai de prescription de travaux en copropriété se voit diviser de moitié. Les copropriétés et les locataires ne disposent plus que de 5 ans pour faire part d’un litige. Par ailleurs, la nouvelle loi Élan modifie également le délai d’envoi du procès-verbal d’assemblée générale : le syndic doit désormais le notifier dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
Mais plus que le simple délai, la date de départ s’est également vue modifier. Avant la loi du 23 novembre 2018, le délai de prescription en copropriété commençait à la date de la réalisation des travaux, soit 10 ans après le début des travaux.
Depuis la loi du 23 novembre 2018, le délai de prescription ne commence qu’au jour de la connaissance des travaux. En d’autres termes, il prend place 5 ans à compter de la date où vous aurez découvert le litige.
Ce passage du délai de prescription de 10 ans à 5 ans a néanmoins eu un impact significatif sur les copropriétaires. L’État a forcé les copropriétés à faire part de réactivité face aux problèmes de copropriété protégeant les intérêts des copropriétaires, dans le but d’accélérer l’exécution des travaux de rénovation nécessaires.